La protection du locataire commercial dans les baux commerciaux : un mirage dangereux
 pour le non initié

   Dans les années d'après guerre, le droit français par le décret de 1953 a institué un régime spécifique des baux commerciaux.

   Le législateur a entendu protéger le locataire en instituant d'une part une durée minimale de neuf années et d'autre part un droit du locataire au renouvellement contraignant le bailleur en cas de refus à une indemnisation et parallèlement en plafonnant le montant du loyer à l'évolution de l'indice du coût de la construction sauf modification substantielle de la commercialité des locaux et de leur environnement.

   Cette situation confère au locataire une position de force. Cependant, cette protection ne joue que si sont respectées un certain nombre de conditions.

   Or, l'évolution des situations dans la vie familiale et économique quotidienne peut faire subrepticement disparaître la réalisation de certaines conditions de la personne du locataire, tout comme la subtilité des raisonnements de la Cour de Cassation rend aléatoire la stratégie adoptée par le propriétaire ou le locataire en cas de travaux d'amélioration ou d'extension.

   Les décisions de justice rendues au cours des deux dernières années illustrent parfaitement cette situation et démontrent que le locataire peut souvent, sans s'en rendre compte, perdre le bénéfice des droits tirés du bail commercial, tout comme le propriétaire peut également perdre le bénéfice d'une augmentation de loyers espérée.


1 - LA CONDITION D'INSCRIPTION AU REGISTRE DU COMMERCE

   Le statut des baux commerciaux ayant pour objet la protection du locataire commerçant, l'une des conditions du bénéfice de ce statut est la qualité de commerçant du locataire commercial et son inscription soit au Registre du Commerce et des Sociétés, soit au Registre des Métiers.

   Si la situation est simple à l'origine du bail, le locataire commerçant peut décéder et son indivision successorale devient titulaire du bail. Or, si la totalité des héritiers qui exploitent le fonds ne sont pas inscrits au RCS, ils perdent le bénéfice du statut des baux commerciaux, le bailleur pouvant leur donner congé sans avoir à verser la moindre indemnité, et sans possibilité de régularisation après délivrance du congé.

   Il en est de même lorsque deux époux prennent un bien à bail commercial. Généralement l'un exploite le commerce, pendant que l'autre exerce une autre profession, et n'est pas inscrit au RCS. Si le propriétaire s'en rend compte, il peut constater la violation du statut des baux commerciaux, donner congé sans avoir à payer la moindre indemnité.

   Il en va enfin de même de baux portant sur des locaux à usage d'activité saisonnière. Bien souvent, le locataire se fait radier du RCS à la fin de la saison touristique pour se réinscrire uniquement au début de la suivante afin de limiter certaines charges sociales ou fiscales. Or, il suffit au propriétaire pendant la morte saison de faire constater l'absence d'inscription de son locataire pour donner congé sans avoir à payer la moindre indemnité.

   La protection n'est donc réelle qu'autant que toutes les conditions sont réunies et celles notamment de l'inscription au RCS de tous les titulaires du bail.

2 - S'AGISSANT DES TRAVAUX 

    C'est généralement le propriétaire qui peut se heurter à une définition de stratégie. Le décret de 1953 autorise le propriétaire à augmenter le loyer en dehors du simple jeu de l'évolution de l'indice du coût de la construction lorsque les critères posés par la loi permettant de déterminer la valeur locative ont varié entre le début du bail et la date du renouvellement. Ces critères sont les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité. Pour prétendre à ce nouveau loyer, il faut démontrer une modification notable de ces facteurs.

   Une difficulté se rencontre avec les travaux d'amélioration ou de modification.

   Si des travaux importants de modification ont été effectués emportant notamment modification des superficies, des conditions mêmes de l'exploitation, il sera jugé qu'il s'agit d'une modification notable de la consistance des locaux qui permet, à l'expiration de la période de neuf ans au cours de laquelle ces travaux ont été exécutés, au propriétaire de prétendre à un loyer déplafonné.

   La situation est plus complexe lorsqu'il s'agit de simples améliorations. Nombre de baux prévoient que les améliorations faites par le locataire deviendront à l'expiration du bail la propriété du propriétaire. Il s'agit là du mécanisme classique de l'accession.

   Dans cette hypothèse, les améliorations ne sont donc incorporées aux locaux du propriétaire qu'à l'expiration de la première période de neuf ans. Ce n'est donc qu'au début de la deuxième période de neuf ans que le propriétaire acquiert ses droits sur ces améliorations, et il ne pourra donc les invoquer pour déplafonner que lors du deuxième renouvellement.

   Mais un article du décret de 1953 prévoit que si les améliorations ont été réalisées et que directement ou indirectement notamment par un loyer réduit, le bailleur en a assuré la charge, elles doivent être prises en compte et peuvent autoriser le déplafonnement au renouvellement du bail au cours duquel elles ont eu lieu.

   Dès lors, en cas de travaux effectués par le locataire au cours d'un bail, si les travaux sont considérés comme une modification des locaux, il faut demander le déplafonnement au premier renouvellement.

   S'il s'agit non pas de modifications des locaux mais de simples améliorations, mais qui peuvent être considérées comme prises en charge par le propriétaire (= loyer réduit), il faut demander le déplafonnement immédiatement.

   Par contre, s'il ne s'agit pas de modifications mais de simples améliorations et si elles ne sont pas prises en charge par le propriétaire, notamment par un loyer réduit, il faut attendre le deuxième renouvellement.

   Il faut être bien subtil pour établir la frontière entre amélioration de locaux et modification, et pour apprécier la participation indirecte d'un propriétaire au financement de ces travaux.

Bertrand CHEVALIER
Ancien Bâtonnier au barreau de Rennes