En matière de bail commercial, la
durée du contrat ne peut être inférieure à 9 ans. Ce
principe, posé par l'article L.145-4 du Code de
Commerce, a pour but de protéger le fonds de commerce,
de garantir au commerçant-locataire une stabilité pour
l'exercice de son activité.
L'article L.145-5 prévoit cependant
la possibilité de conclure un bail " d'une
durée au plus égale à deux ans ". Les
dispositions protectrices du statut des baux commerciaux
ne sont alors pas applicables, et les conditions de
location dépendent de la seule volonté des parties.
De même, dans le cadre de conventions
dites d'occupation précaire, la règle posée par
l'article L.145-4 du Code de Commerce ne s'applique pas.
Ces conventions, exclues du champ d'application du
statut des baux commerciaux, ont pour objet de mettre à
disposition du locataire un local commercial de façon
précaire et révocable, sans que la durée du contrat
ne soit fixée de façon précise, celle-ci dépendant
nécessairement d'un élément extérieur à la volonté
des parties.
Plusieurs arrêts récents de la Cour
de Cassation sont venus préciser les conditions de
recours à ce type de baux et conventions, et rappeler
qu'à défaut d'un strict respect de ces conditions, le
juge ne doit pas hésiter à re-qualifier le contrat et
faire application des règles issues du statut des baux
commerciaux. Ces arrêts ont également le mérite de
rappeler la différence entre baux dérogatoires et
conventions d'occupation précaire, souvent objets de
confusions dans l'esprit des parties.
S'agissant
des baux dérogatoires, l'article L.145-5 du Code de Commerce
prévoit que :
la durée du bail doit être prévue lors de l'entrée dans les lieux,
la durée du bail doit être inférieure à deux ans,
le locataire ne doit pas se maintenir dans les lieux à l'issue de ce bail, à
défaut il se forme un nouveau bail, soumis de plein droit au statut.
Le bail dérogatoire se caractérise
par sa courte durée, inférieure à deux ans.
Toutefois, dans un arrêt important du 2 février 2005 1
, la Cour de Cassation a précisé que la simple mention d'une durée
inférieure à deux ans dans le contrat ne suffit pas à caractériser la
volonté des parties de déroger au statut des baux commerciaux, lorsque les
autres clauses, charges et conditions sont conformes au statut des baux
commerciaux.
Il doit résulter de l'économie du contrat une volonté
claire et non équivoque des parties de se soustraire au statut En l'espèce,
le locataire avait sous-loué une partie de son local commercial pour une
durée inférieure à 2 ans, sans prendre la précaution de modifier les
clauses de son bail, hormis la durée, ce qui amène la Cour de Cassation à
considérer que " le preneur avait exprimé sa volonté de
conférer à sa sous-locataire un bail soumis au statut des baux commerciaux. "
Il est par ailleurs important de rappeler le texte
n'autorise qu'un seul bail dérogatoire. La succession de deux baux dont la
durée totale serait inférieure à deux ans n'est à ce jour pas possible.
Tout dépassement de la durée contractuelle, ou tout
nouveau contrat (y compris donc dans la période de deux ans) emporte de plein
droit application du statut des baux commerciaux.
Cette règle est appliquée strictement par la Cour de
Cassation 2 , qui retient
notamment que la seule signature d'un nouveau bail dérogatoire, sans mention
de la volonté du locataire de renoncer au bénéfice au statut, ne suffit pas
à emporter exclusion du statut.
Cependant, la jurisprudence a admis qu'à l'issue d'un bail
de deux ans, les parties peuvent renoncer à la propriété commerciale et
conclure un nouveau bail de courte durée, à la condition que cette
renonciation intervienne :
en pleine connaissance de cause, c'est-à-dire lorsque les parties sont
informées qu'elles peuvent bénéficier des dispositions du statut,
de manière expresse ou non équivoque,
et alors que le droit au statut était un droit né et acquis. La renonciation
doit être postérieure à l'expiration du bail et donc postérieure à
l'acquisition du droit au bénéfice du statut.
La Cour d'Appel de Rennes a rappelé
cette règle dans son arrêt du 24 novembre 2004 3
, en retenant qu'une renonciation de la part du locataire à l'application du
statut est valable, après une succession de baux de courte durée, dés lors
que cette renonciation a expressément été stipulée dans une clause du
nouveau bail, et qu'elle intervient alors que le droit au statut était un
droit né et acquis.
En application de ce principe, une renonciation contenue
dans le bail initial est nulle et inopérante.
Dans un arrêt du 24 novembre 2004 4,
la Cour de Cassation précise que cette règle doit également s'appliquer au
bailleur. Dans cette affaire, le bailleur contestait la date pour laquelle le
preneur lui avait donné congé, au motif que le preneur était resté dans
les lieux au-delà de la période initialement convenue, inférieure à deux
ans, et que le bail était donc soumis au statut. Le bailleur réclamait
paiement des loyers pour la fin de la période triennale en cours.
Le preneur soutenait qu'il résultait des différents
échanges avec le bailleur que leur commune intention était de rester liés
par des baux de courte durée, se renouvelant tous les deux ans, et qu'ils
avaient renoncé l'un et l'autre à se prévaloir des dispositions
statutaires. La Cour d'Appel, qui avait suivi l'argumentation du preneur, est
censurée par la Cour de Cassation, au motif qu'elle n'a pas caractérisé
" la renonciation non équivoque du bailleur à se prévaloir du
statut des baux commerciaux ".
S'agissant
des conventions d'occupation précaire, la Cour de Cassation a
également eu l'occasion dans un arrêt du 9 novembre 2004 5
, de rappeler les conditions de recours à ce type de convention, en
précisant qu'une convention d'occupation précaire n'est valable que s'il
existe un motif légitime de précarité, lequel doit résultait " de
circonstances particulières autres que la seule volonté des parties ".
Dans un précédent arrêt du 19 novembre 2003 6
, la Cour de cassation évoquait des " circonstances
exceptionnelles ".
Ce type de convention se caractérise par le fait que la
durée du contrat, qui n'est pas nécessairement connue ab initio, ne doit pas
dépendre de la seule volonté des parties, et notamment du propriétaire qui
voudrait récupérer l'immeuble au moment où il veut, mais d'un élément
extérieur, dont les parties n'ont pas la maîtrise, tels qu'une
expropriation, une démolition projetée de l'immeuble.
Seuls ces éléments extérieurs, exceptionnels peuvent
justifier la précarité, la fragilité du droit d'occupation du locataire. En
contrepartie, le loyer est en principe modique.
_____________
Ces différentes décisions confirment la Jurisprudence
antérieure tout en apportant des précisions utiles. La volonté du juge est
clairement de veiller au strict respect des conditions de recours à ce type
de contrats, dés lors qu'ils dérogent au statut des baux commerciaux. Le
juge ne peut toutefois aller à l'encontre de la volonté des parties,
lorsqu'elle est clairement exprimée et que les parties ont donc valablement
renoncer au bénéfice du statut.
La Commission PELLETIER, chargée de réfléchir à une
réforme du statut des baux commerciaux, a remis au mois de mai dernier son
rapport au gouvernement. Ce groupe de travail estime utile de consacrer
légalement l'existence des conventions d'occupation précaire et propose à
cette fin l'insertion d'un nouvel article L.145-5-1, ainsi rédigé " n'est
pas soumis aux dispositions du présent chapitre la convention d'occupation
précaire qui se caractérise quelle que soit sa durée, par le fait que
l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances
précises ".
Cette définition a suscité la critique de certains
commentateurs, qui regrettent que cette définition ne reprenne pas " l'idée
essentielle que le terme de la convention d'occupation précaire ne dépend
pas de la seule volonté des parties 7
".
Le rapport PELLETIER a également pris en compte les
difficultés suscitées par les baux dérogatoires et propose de simplifier
leur régime, et de " permettre la succession de plusieurs baux
dérogatoires dans la limite totale de deux ans " (proposition
n° 5). Cette proposition va à l'encontre de la jurisprudence la plus
récente de la Cour de Cassation.
La Commission propose également et " de
clarifier la situation juridique des parties à l'issue de la période
dérogatoire " (proposition n° 6). Là encore, il est certain
que cette disposition vise à mettre un terme à la pratique actuelle,
suscitée par la Jurisprudence de la Cour de Cassation, qui impose au bailleur
de délivrer avant le terme du bail un congé à son locataire, s'il ne veut
pas que le bail dérogatoire se transforme en bail statutaire, alors pourtant
que ce contrat, à durée déterminée, devrait en principe prendre fin de
plein droit à son terme.
Après la jurisprudence et les propositions du rapport
PELLETIER, on devrait retrouver ces évolutions dans le nouveau statut des
baux commerciaux. En tout cas, le train est en marche…
Notes :
1 - C. Cass. 3éme ch.civ. n° de pourvoi 03-19541-
publié au bulletin- Bestaoui c/ SCP X
2 - Cass. 3ème Civ. 2 avril 2003
– RJDA 2003 n° 7 , n° 698
3 - Cour d’Appel de Rennes, 7éme ch – 24
novembre 2004 D c/ Epx P. arrêt
n° 469
4 - Cass. 3éme ch. Civ. N° de pourvoi 03-12605
publié au bulletin- Ste Brand Nord Picardie C/ Ste Base de Chaulnes
5 - Cass. 3éme ch . civ. N° de pourvoi
03-15084 – publié au bulletin- SCI
Alcazar c/ Université de Lille III
6 - Cass. 3éme ch civ. 19 novembre 2003 – Bull.
civ. III n° 202
7 - cf. M. Menjucq- Bail
dérogatoire, durée, précarité : état du Droit et perspectives- Lamy droit
commercial - mai 2005
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