Bailleur et preneur d'un local commercial peuvent convenir entre eux de la manière dont seront assumées les réparations qui devront être faites sur l'immeuble pendant la durée du bail.

Aucun texte légal ne leur impose un mode particulier de répartition du coût que ces travaux représentent. Ainsi, les parties peuvent se référer aux articles 1719 et 1720 du code civil qui laissent au bailleur l'obligation d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, et d'effectuer toute réparation autre que locative, c'est-à-dire autre que celles qu'énumère l'article 1754. Il y a alors une liste à laquelle se référer et l'on se situe alors dans un schéma classique correspondant à celui d'un bail d'habitation.

Les articles 605 et 606 du Code Civil sont eux aussi souvent visés dans les baux commerciaux. Au visa de ces textes, le bailleur ne sera tenu d'exécuter que les "grosses réparations" telles que décrites dans ce second article, de manière limitative.

Il n'est pas impossible non plus, et c'est une tendance actuelle dans les baux récents, que le bail fixe un loyer "net de toute charge" au profit du bailleur, parce que celui-ci n'entend assumer aucune dépense de réparation et d'entretien et voit dans l'immeuble un bien de rapport. Il doit donc être sûr de son investissement.

Ainsi, les situations sont extrêmement variables selon les termes du bail. Il devient radicalement impossible de dresser la liste définitive des obligations de chacune des parties. Le contrat fait la loi des parties : une lecture attentive de cette clause de charges est indispensable au moment de s'engager, car sa mise en application pourra avoir, en cours de bail, des répercutions extrêmement importantes.

Quelques points d'attention méritent d'être soulignés :

Quand un immeuble loué est intégré dans une copropriété, le preneur ou le bailleur nouveau propriétaire devront penser à se faire remettre les délibérations des copropriétaires depuis les trois ou quatre dernières années pour connaître les décisions qui ont été prises en matière de travaux, et les évaluations de financements projetés.

Les ravalements de façade seront à la charge du bailleur, à moins qu'une clause très spécifique du bail ait stipulé en sens contraire (arrêt de la 2ème chambre civile de la cour de cassation du 13 juillet 2005).

De même, l'article 606 du code civil vise expressément " les couvertures entières " : un remaniement de la toiture incombera au preneur.

Il ne faut jamais hésiter à visiter l'immeuble que l'on projette de louer ou d'acheter accompagné d'un professionnel du bâtiment pour disposer d'un avis quand à son état d'entretien, sa vétusté,…

Des réparations qui pourraient être considérées comme incombant au locataire (charges d'entretien ou grosses réparations si une clause spécifique du bail le prévoit) seront finalement mises à la charge du bailleur lorsqu'elles sont la conséquence de la vétusté de l'immeuble donné à bail, à moins bien entendu que cette vétusté ne soit le fait du locataire (arrêt de la 3ème chambre civile de la cour de cassation du 16 mai 2006). On peut donc envisager que même dans un contrat prévoyant un loyer net de charge, certains travaux soient finalement mis à la charge du bailleur.

Si l'administration ordonne que des travaux soient exécutés de manière urgente, le locataire devra mettre en demeure son bailleur d'y procéder. A défaut, il n'est pas sûr d'obtenir remboursement par le propriétaire des travaux dont il aurait pu faire l'avance (arrêt de la 3è chambre civile du 11 janvier 2006).

Le bailleur sera lui aussi vigilant lors de la conclusion du bail pour être le plus clair possible quand à l'état réel de l'immeuble loué et quand au montant des charges prévisibles. Quand c'est un immeuble neuf qui est donné à bail, et si les charges se révèlent très supérieures à ce qui avait été annoncé au moment de la signature par le locataire, ce dernier pourra saisir le tribunal d'une demande de nullité pour erreur du contrat, qui se trouverait ainsi rétroactivement résolu (arrêt de la 3ème Chambre Civile de la cour de Cassation du 13 juin 2001).

L'exécution des obligations respectives des parties quand aux travaux d'entretien, de réparation, de consolidation de l'immeuble loué, est loin d'être neutre.

Ces travaux ont un coût qui peut se révéler pour une année donnée supérieure au montant du loyer annuel. S'ils ne sont pas exécutés, cette inexécution peut également justifier le prononcé de la résiliation du contrat de bail (par exemple cour d'appel de Versailles, arrêt du 3 avril 1997 : résiliation aux torts du bailleur qui n'avait pas procédé aux travaux qui lui incombaient sur le conduit de cheminée d'une chaudière).

Il importe donc que preneur et bailleur agissent dans la plus grande clarté au moment de la signature de leurs engagements respectifs pour éviter toute incompréhension ou mauvaise surprise au moment de la réalisation ou du paiement des travaux qui se révèleraient nécessaires pendant la durée d'exécution du bail.

Soulignons enfin que les tribunaux sont très souvent sollicités pour interpréter les clauses d'un bail commercial, et particulièrement la clause de charges. Ils ont alors l'obligation d'interpréter le contrat à la faveur de celui qui s'oblige, c'est-à-dire qu'en cas de doute, c'est l'interprétation conforme aux intérêts du locataire qui sera retenue.