Les principes sont connus. Tout bailleur est tenu d'entretenir le bien qu'il loue et d'y effectuer toutes les réparations nécessaires autres que locatives (articles 1719 2° et 1720 du Code Civil). Ces dispositions ne sont pas d'ordre public. Il est donc possible d'y déroger.

En matière de bail commercial, il est fréquent en pratique que soit insérée dans le bail une clause selon laquelle le bailleur n'est tenu que des "grosses réparations au sens de l'article 606 du Code Civil". L'article 606 vise les réparations des gros murs, des voûtes et des couvertures.

La liste est limitative. Ainsi, il a été jugé que ne sont pas concernés les travaux de remplacement de l'installation de chauffage, les menuiseries extérieures ou le système de climatisation. Mais lorsque les travaux affectent la structure de l'immeuble et sa préservation, ils sont à la charge du bailleur.

La question parfois posée est celle du lien entre le non-respect par le preneur de son obligation de conservation de la chose louée et l'obligation du bailleur aux grosses réparations. En effet, une carence répétée du locataire peut entraîner des dégradations qui affectent progressivement la structure de l'immeuble.

La Cour de Cassation vient de se prononcer sur cette question. Des courts de tennis en terre battue faisaient l'objet d'un bail commercial. Ils ont été laissés en état d'abandon (l'herbe poussait sur les courts !) justifié par un constat d'Huissier, ce qui imposait leur réfection totale.

La Cour d'Appel avait mis à la charge du preneur le coût de réfection des courts par application de la clause du bail selon laquelle le preneur doit exploiter constamment les lieux loués.

La Cour Suprême est d'un avis différent. Même en présence d'une clause mettant à la charge du preneur les grosses réparations, il incombe au bailleur de prendre les travaux de remise en état à sa charge car ces travaux "touchent au gros œuvre et consistent en une modification de la structure de la chose louée".

Ainsi, la Cour de Cassation fait prévaloir la nature des travaux à entreprendre sur l'appréciation de l'origine de ceux-ci et sur la détermination des éventuelles responsabilités liées à la survenance des désordres.

Ce raisonnement n'est pas à l'abri de la critique. Il conviendrait en effet de distinguer les travaux de structure imposés par un vice de construction, un cas de force majeure, ou encore la vétusté de l'ouvrage, qui doivent être assumés par le propriétaire et ceux qui découlent d'une abstention fautive du preneur dans son obligation de conservation du bien.

Tel parait être le cas en l'espèce. C'est une absence totale d'entretien des courts de tennis qui a généré la nécessité d'une réfection totale. Un "partage" de responsabilités pouvait probablement être envisagé.

Cet arrêt doit inciter les bailleurs à la vigilance. Ils doivent en pratique intervenir auprès de leur preneur pour le mettre en demeure de respecter son obligation de conservation du bien ou d'exécution des réparations locatives avant que la détérioration de l'état du bien n'impose une réfection totale.

* (3ème Chambre Civile n° 06-20403 publié au bulletin JCP Edition Générale N° 26 du 25 juin 2008)