LE DROIT DE PREEMPTION

Par Maître Christian Bois, 
 Avocat spécialiste en Droit public  

Deux questions abordent la notion de "préemption partielle", notamment lorsqu'une fraction du bien se trouve située à l'intérieur d'une zone de préemption.

Le Conseil d'Etat (23 juin 1995, Commune de BOUXIERES AUX DAMES) écartait la solution d'une préemption partielle et celle d'une préemption totale.

La Loi SRU, à l'article L.213-2-1 du code de l'urbanisme, donne au titulaire du DPU ou d'une ZAD la possibilité de préempter une partie seulement de l'unité foncière comprise "à l'intérieur d'une partie de commune soumise" à l'un de ces droits (l'alinéa 5 de l'article L.142-3 prévoît la même possibilité pour le bien soumis au droit de préemption des espaces naturels sensibles)

Cependant, la préemption partielle est soumise à condition : elle doit être justifiée, soit pour la réalisation d'une opération d'aménagement (DPU et ZAD), soit pour la mise en œuvre de la politique prévue à l'article L.142-1. Il semble en résulter que, pour le DPU et la ZAD, la préemption partielle n'est pas possible pour la constitution de réserves foncières.

Le législateur a prévu deux garanties en faveur du propriétaire :

réquisition d'emprise totale (dont les conditions n'ont pas été précisées par le législateur).
  si la réquisition n'est pas sollicitée, le prix d'acquisition fixé par le juge doit tenir compte de l'éventuelle dépréciation du surplus à l'intérieur de l'unité foncière fixée à la DIA.

Sur le plan procédural, le mécanisme de réquisition n'est pas organisé au Code de l'urbanisme (comme il l'est en matière d'expropriation aux articles L.13-10 et R.13-40-1 du Code de l'expropriation).

Si le bien se trouve partiellement dans le périmètre du droit de préemption, le propriétaire peut limiter la DIA à cette seule partie, ou présenter une DIA pour la totalité de l'unité foncière.

Dans ce cas, et dans les conditions de L.213-2-1, le titulaire du droit peut limiter la préemption à la seule partie comprise à l'intérieur du périmètre. Le propriétaire peut alors exiger la réquisition. Ce dernier toutefois est obligé de présenter une DIA, même si le terrain n'est que très partiellement inclus dans la zone de préemption. A l'inverse, la décision de préempter ne peut pas englober la partie de l'unité foncière extérieure à la zone de préemption. Sur cette partie, il ne peut s'agir que d'un accord amiable.

L'institution du DPU renforcé.

Elle doit faire l'objet d'une délibération motivée pour englober des cessions normalement exclues, telles que par exemple la vente d'un local à usage d'habitation, professionnel, ou mixte, compris dans un bâtiment soumis à la copropriété, ou encore un immeuble bâti pendant une période de dix ans après son achèvement.

Le juge administratif sanctionne une délibération qui ne serait pas suffisamment motivée (CE, 04 février 2002, SARL CTM). Il faut donc préciser les motifs pour lesquels le DPU est élargi à certaines catégories de biens immobiliers en soulignant par exemple les spécificités d'une politique locale.

Rappelons que le DPU renforcé concerne les biens visés aux paragraphes a) b) c) de l'article L.211-4 CU (DPU).

Qu'en est-il du droit de préemption sur les fonds artisanaux, de commerce et baux commerciaux ?

L'article 58 de la loi du 2 août 2005 en faveur des PME permet désormais au conseil municipal de créer un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité, à l'intérieur duquel les cessions de fonds artisanaux, de commerce, ou de baux commerciaux, sont soumises au droit de préemption.

Avant toute cession, il y aura lieu à déclaration préalable précisant les prix et conditions de la cession. A défaut, celle-ci serait frappée de nullité. Le droit de préemption de la commune devra être exercé selon les dispositions des articles L.213-4 & suivants du code de l'urbanisme (à noter cependant que l'absence de réponse de la commune dans les deux mois à compter de la déclaration vaut renonciation au droit mais, dans cette hypothèse, le cédant reste lié par le prix et les conditions qu'il a déclarés).

A la suite de la préemption, la commune devra, sous un délai d'un an, procéder à la rétrocession du fonds ou du bail à une entreprise immatriculée au registre de commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers pour assurer une exploitation dans le périmètre concerné. Pendant le délai d'un an, le statut des baux commerciaux ne sera pas applicable.

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